自己流無能分析 不動産投資利回り

ポンコツ腐れ無能バカ＝三流外資系サラリーマン大家です。

今日は休日なのに無理やり働かされ、本社から馬車馬のようにフォローされております。後輩の一流君も上海で同様にフォローされており、フライトの待ち時間に電話で私と調整し共同作業を行うというポンコツサラリーマンには似ても似つかない仕事をしていました。（マジで仕事自体に興味はありませんが・・・・）

ということで仕事が嫌になってきたので、自分流の不動産投資利回りについて考えてみました。

　世に溢れている不動産投資本には「利回り２０％以上！！」や「土地値で一軒家が買えた」等たくさん出回っております。

私がポンコツだからなのでしょうか、私には全くそんな物件が回ってきませんし、現在の不動産市場にも出てないと思います。

出てきてもよくて表面利回り１０％、実質利回り６％位のもの位ではないでしょうか？

現物不動産でそれくらいの利回りであれば、高配当株に回しても良いし、毎月分配型ＲＥＩＴを保有するのも手かもしれません。

思った以上に不動産投資は儲からないというのが実態のようです。なかなか買いたい物件が出てきません。

個人的に考える不動産投資の利点としては、

１、実物が残るので紙屑にはならない

２、最低でも３％位の利回りはとれる

３、高属性の入居者とビジネス上の接点が持てるかもしれない

この３点と思っております。

特に私は３に重きを置いているので出来る限りリフォームにお金をかけ家賃の高い高属性の方に入居してもらおうと考えています。

下の表は、私が勝手に作ったリフォーム（ＲＦ）代を考慮した際の家賃と利回りのシミュレーションです。

ＲＦをかけずに低家賃で貸し出すよりも、ＲＦをかけて高家賃で貸し出す作戦を採用した際のシミュレーションです。

確かに高家賃になると入居対象数が減少しますので、空室リスクは高まります。非常に難しい判断ではありますが、高家賃で貸せる物件力があるのであればリスクを選好した方が良いと個人的に判断しました。

　私には農業や植木のリアル事業があるので、入居者様と上手く接点が出来、コラボできればなとの戦略もありましたし、高属性の方のお役に立っているという、なにがしかの社会貢献がしたかったのかもしれません。

利回り判断

 また実務的な話になると高属性の方ならばお金（入金）の心配もありませんし、様々なトラブルも発生確率が低下します。

　一流会社の社員と三流会社の社員の関係と同様です。

三流であればあるほど無駄な事をしますし、無駄な発言でかき乱しこじらせます。それと同様です。低属性の方とは関わるだけ苦労するように感じます。

まとめ

 不動産投資には皆さんそれぞれの考えがあると思います（ぼろ物件狙いもありといえばありです）が、全くダメなのは考えなしで投資をすることだと思いますので、不動産購入はよくよく考えて、シミュレートしてください。

【新品】【本】家賃収入が月収を超える! 不動産投資〈利回り20%超〉大作戦 広瀬智也/著 束田光陽/著 内海芳美/著

シミュレートした部屋の記事です。読んでやって下さい。 

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東北大 片平キャンパス 歴史的建造物 前編

歴史を感じる建物が大好きな三流外資系サラリーマン大家です。

本日のお題はこの前ウエスティンの風景から良く見えていた東北大学片平キャンパスです。

現代的なウェスティンホテルから見える、帝国大学時代の歴史を感じさせる片平キャンパスは味があります。

ウェスティンを出てプラプラ5分程歩き、北目町の交差点を過ぎて直ぐに目につくのがこの建物です。恐らく流体科学研究所の建物と思われます。
タイルと曲線が非常に美しく重厚感に溢れています。

続いては北門の方に移動します。

北門の入り口手前にあるのがさくらキッチンです。1階は学食であり、2階は外部の人も利用可能なレストラン萩となっております。

全く大学に関係ない方も普通に利用出来ますし、とてもお安い価格でありながら、大学教授達の学会終わりの打ち上げ等でも使われるので味については保証付きであります。
会社が仙台市内にあった際は何回か会社の飲み会でも使いました。
外部からでも全く問題なく予約出来ますので、国立大学法人を利用するだけ利用しなきゃ損です。

又、名前にもあるとおり、さくらキッチン周辺には桜の木が多く植栽されており、お花見の名所としても有名です。桜の花を見ながらレストランで食事するにはうってつけの季節です。

さて北門を通りさくらホールが見えて来ました。
最近建てられた建物でありますが 周りの歴史的建造物と調和をとる為、同系統のタイル張りとなっております。

次は、近代中国の精神的支柱である文学者魯迅が学んだ、非常に有名な魯迅の階段教室です。

江沢民来仙時もこの建物を訪れました。彼魯迅はここで受けた授業を契機に、民族の精神を変える事が出来るのは医学ではなく文学であると認識し、中華民族の精神を変革させる作品を産み出し続けました。
文字、文学、ブログは偉大です。人の心に影響を与えられます。私も文才が欲しいところです。

という事で一先ず片平キャンパス歴史的建造物 紹介の前編は以上です。

他のキャンパスとは雰囲気が全く違い歴史的な重みを感じます。キャンパス内に入っても空気が異なる気がします。

さてこのような片平キャンパスですが、建物群はまだまだあり、後編に続きます。

東北大の理系数学15カ年第5版 （難関校過去問シリーズ）

東北大の英語15カ年第5版 （難関校過去問シリーズ）

一流外資系サラリーマンと三流管理職

たかだか日経平均が400円下げただけで怒り狂っている三流外資系サラリーマン大家です。

ポンコツの私は本日も仕事をろくにせず、帰宅しては日経が下げた事に怒り狂い三流ップリを発揮しているのですが、後輩の一流君は全く違います。

一昨日から品川グースで会議をし、スイートに宿泊しそのまま本日から上海です。
仕事の連絡がある為、携帯に電話をかけるのですが海外であるためか音声がとぎれとぎれになります。

ところが後輩君は一生懸命こちらの意図した所を推測しながら結論を出して来ます。

相手の思考様式を把握しておき、推測で相手の意図を把握する『さすがやん』って感じです。

しかも同行者が多数いる車の社内の空き時間で私との仕事を片付けます。車に乗って出張する事を拒み続けている私とは雲泥の違いです。

これだけ働いておりますから残業代、休日出勤手当でガッポリ儲けて下さい。

一方管理職の私は残業も休日出勤手当ても出ませんので頑張って働くだけ無意味です。
この感覚が日本の中間管理職が意欲的に働かない原因かもしれません。

そりゃこんなオッサン管理職ばかりなんだから株価なんて上がる訳がありません。日本企業は総じて屑化してきているとしみじみ思います。

日本株投資について

まだ目眩の残る三流外資系サラリーマン大家です。

本日3月8日も日経平均は続落し430円下げ2万1025円となっております。

仏のような心を持ちつつある私ですが、文字に起こすと怒りが怒りを呼び1円でも資産が減少するのは非常にムカついて来ました。

ブログ記事を書かなければ怒りが発生しなかったと考えるとホントにブログは100害あって1利もない糞のようなものです。おまけにアドセンスには何回申請しても受かりませんし、受かったところで貸し株金利も稼げないのならやるだけ無駄です。

ブログの使い道は悪口を書いてストレス発散としての役割と位置付けます。このクサレブログ野郎めが

と悪口を言っていると自然と個別銘柄が下がった怒りも治まって参りました。

日本株投資については購入のタイミングが悪かったのか、はたまた頭と性格が悪かったのか現在100万円以上の含み損です。

こんな糞株投資は運とタイミングだけの問題であり、大袈裟な指標やクサレアナリスト、日経プラス10等見るだけ糞であり時間の無駄だと個人的におもいます。猿に買わせて寝かせておけばそのうちあがるのではないでしょうか？

能無しで生きる価値のない無能の私からすれば、株式投資はテクニックもくそもなくただの運ゲーのような気がします。言い換えるとタイミングと運だけで投資金額が数倍にもなるのですから、やらない手はありません。

そのためにも余裕資産を数百万円程度自由に出来る状態を作り出す必要があります。金を持って底で買って寝かせておくだけの簡単なお仕事です。下がれば無限ナンピンすれば良いだけです。
勝つためにはカネが要ります。

いやいやながらも会社に行き、糞のような株を買う
屑のような人生であり、アドセンスに合格しませんが仕方ないと割りきり100%アドセンスに合格しないブログにしてやろうと心に誓いました。

ウェスティンペットボトル入り麦茶

目眩がしててもブログ更新
三流外資系サラリーマン大家です

季節の変わり目か体調不良が多いです。皆様体調には十分お気をつけください。

さて本日も節約についてです。
私は以前飲み物はほとんどペットボトル飲料を購入しておりました。
喉が渇けば、自販機やコンビニでお茶やお水 、アクエリアス等を飲む生活でした。1日に2リットル程は飲んでいたため、500ミリリットルのボトル4本は軽く空けていました。
お金に換算すると150円×4本で600円/日の出費です。
月に換算すると1万8千円、年に換算すると21万6千円です。あらためて計算すると全くの無駄です。書いててばか臭くなってきました。

それがいまとなっては毎日、お湯を沸かし麦茶を作っており会社に持って行きます。500ミリリットルのペットボトル2本にお湯を入れ持って行くのが日常です。

なおペットボトルは今のところ気温が冷たいので細菌繁殖しないため1週間は使っております。春からはペットボトル入れ替えサイクルが短くなるのでもったいないと感じております。

麦茶を飲むようになってからはアクエリアス等に比べカロリーもありませんし、糖分も含まれておりません、お金の節約になるわ、健康にもなるわ一石二鳥です。

今まではmy水筒を持ってきている人を『貧乏クサイやつめ』と見下していたのですが、彼らは水筒を買えるだけブルジョワであります。今まで上から目線で誠にすみませんでした。

最後に現在使っているペットボトルをお見せします。この前ウェスティンに泊まったときのペットボトルです。

ウェスティンの優雅さと麦茶とヤカンの貧乏臭さが非常にマッチし、何をどうしたいのかがよく分からないという雰囲気を全面に醸し出しています。

もっともっと節約し、貧乏クサさを周囲にアピールしみんなにきもがられ、バカにされて生きて行きたいと考える今日この頃でございます。

まとめ

ペットボトルを買うのはブルジョアの皆様であり、ルンペンプロレタリアートは麦茶を飲む。
麦茶飲めるだけでも有り難き。

ズボンの裾とルンペンプロレタリアート

ポンコツブロガーの三流外資系サラリーマン大家です。

今日も今日とてカネにならない、読者もいないブログを書いております。
全くブログはカネにならず、何のためにやっているのかかなり考えさせられます。貸し株金利以下の無償ポンコツ労働です。

とは言え数少ない読者の方から『書いてる内容少しは面白いね』等との太鼓持ち評価を頂くと
『書かなければ やらねば』とカネにもならない使命感が芽生えてしまいます。
なかなか難しいものです。ブログはホビーなのかもしれません。

ところでお題なのですが、なんのこっちゃという感じですが、節約生活の一環のご紹介であります。

最近の三流外資系サラリーマン大家つまり私は、会社出勤する際、本来は課長の為スーツを着なければいけないのですが、今となってはもはや面倒クサイのでチノパンとワイシャツと作業着で通しています。

しかも洗濯が面倒クサイので月曜日から金曜日迄は同一の作業着とチノパンです。ワイシャツはクリーニング屋に出しています。

もはや私は同僚や上司、取引先にどう思われても構いませんし、少々ションベン臭かったり、納豆のようなウンコ臭がしてもノープロヴレムです。というかチャームポイントでさえあると胸を張って断言できます。

という訳で1年半程2本のチノパンでローテーションしてきたのですが、さすがにいろいろなところがほつれて参りました。
ポケットの周囲はこんな感じです。これはまだ良い方です。

靴に擦れる裾は酷いものでありボロボロになってしまいました。さすがに課長職ともあろうものが、裾の刷りきれた1週間も洗わないションベンクサイチノパンを履き続けると、ルンペンプロレタリアートと間違えられますので綺麗なズボンを履かなければなりません。

クサレルンペン課長ではありますがチノパン自体はブルックスブラザーズのものであり結構お高い(1本1万5千円程)なので、新調はしたくありません。悩んでいたらワイシャツを出しに行っているクリーニング屋で裾修理をしてくれることを知りました。

裾修理のお値段は一本千円なのでソッコーで修理しました。

これがその仕上がりです。

ここまで直れば、あと1年は新調せずに済みます。

今までは季節が来れば1着10万円以上するスーツを東京でオーダーしていたのですが、今となって思ってみると全く無駄だったのかもしれません。

人の価値観は様々だと思いますが、
Reduce リデュース
Reuse リユース
No use ノーユース
減らして 再利用 使わないという節約術こそが、最も資産を蓄えられるのではないかと思ってまいりました。

まとめ

◎リデュース
スーツ買わない
新しいチノパン買わない

◎リユース
ほつれたら修理
ションベン臭くても洗わない

◎ノーユース
丸出しで出勤
ルンペンプロレタリアート

が現在社会の要請ではないでしょうか、そうすれば少子化も防げるのかもしれません。

その他のポンコツ節約生活はこちら

www.kinokawaryokusan.work
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春は植木の出荷時期 東京オリンピックで都市緑化

今日もろくに仕事をしない三流外資系サラリーマン大家です。

私も出資している我が家の植木事業が出荷の最盛期を迎えております。

皆様植木は一体どのような場所に使用されているかイメージつきますでしょうか？

植木は道路の中央分離帯などに植えられていますが、公共事業予算の削減により道路需要はここ20年来減少傾向です。

最近若干増えているのは、タワーマンションの公共緑地です。このようなイメージで植栽されています。

 

植木があるだけでコンクリートの構造物に安らぎ感が出ますし、子供の情操教育にも良い影響が期待できます。

どうしてもコンクリートジャングルは殺伐としてしまいます。ここ杜の都を謳っている仙台も予算削減の影響か植栽が少ないです。心を豊かにする予算を削減するのは果たしていかがなものなのでしょうか？

 商売、事業としての植木は、1990年代にかけて植木生産、緑化樹業界は非常に隆盛を極めました。世間はバブル崩壊していましたが地方部におけるゴルフ場開発などはタイムラグがあり、未だゴルフコースに大量に植木を植えている状況でした。トップクラスの生産者だと半年で3千万円、年間で6千万円稼いだとも言われています。

 我が家も中国人労働者を複数人採用し、かなりの事業展開をしていたのもこの時代でありました。

私も中国人との作業コミュニケーションを図るために中国語を勉強し、日常会話を問題なく喋れるようになったのもこの時代です。

大学が長期休みになるとずーっと作業しておりました。トラックに中国人乗せて畑から畑へ移動し一緒に作業もしておりました。

このおかげで大学４年間は中国語に関してはずーっと優でしたし学部一の中国語の使い手でした。

 しかし、おいしい時代は続きません。地方のゴルフ場に出荷し、売掛金で残っていた債権が２０００年代初頭に不良化し、多くの業者が倒産の憂き目にあいました。

元々が労働集約的な産業であり基本的には百姓に毛の生えた土木作業的な業界です。腕力の強いものが人より多く仕事し、腕力や資金力のないものは生産量を作れないので淘汰されるという世紀末のような業界の為、金が入ってこなければ労多くして益少なし、ただのおつむの足りないマッスル暴れん坊集団の業界です。

 植木バブル崩壊以降約２０年ずっと好景気の大きな波がなく、ほそぼそと益少なしで続いておりましたのが植木業界です。

 そのような業界の起爆剤として期待されたのが東京オリンピックなのですが、なかなか注文が入らない状態がつづいておりました。だがしかしようやく2019年になり動き始めてきたようです。

毎日のように注文が数百本単位で入ってきております。（バブル程ではないですが・・・）参考迄に樹種名と写真を添えます

ウバメガシ

レッドロビン

ボックスウッド

この業界はスコップを振り回し、足で植木の固い根っこを切り取り、土が落ちないように布で巻き、持ち運びしやすいように数本紐で縛り付け、重くなった数本の植木をトラックに積み込み出荷するという超労働集約的パワーバカ労働です。

 そのような労働集約的な作業が多い為、高齢化による生産量の維持が図れておりません。今後大阪万博などもある為、パワーバカに徹し、スコップを振り回し、鎌で紐を切りセットしまくり、トラックに積み込み出荷しさえすれば、残存者利益を得ることが出来るかもしれません。

金融商品とは別にリアル事業を持ち、リアルに労働をするというのも重要なことだと思います。

 別の機会にリアルな事業のリターンがどうなるのかも算出してみたいものです。

その際の肉体的な疲労や軟骨の損傷や、精神的に退行し乱暴者になってしまう現象はどのように費用化すれば良いか考えどころではあります。

まとめ

これからはリターンだけを考えるなら世紀末覇者のような肉体労働の事業オーナーが儲かるかもしれない