自己流無能分析　不動産投資利回り - 三流外資系サラリーマン大家のブログ

ポンコツ腐れ無能バカ＝三流外資系サラリーマン大家です。

今日は休日なのに無理やり働かされ、本社から馬車馬のようにフォローされております。後輩の一流君も上海で同様にフォローされており、フライトの待ち時間に電話で私と調整し共同作業を行うというポンコツサラリーマンには似ても似つかない仕事をしていました。（マジで仕事自体に興味はありませんが・・・・）

ということで仕事が嫌になってきたので、自分流の不動産投資利回りについて考えてみました。

　世に溢れている不動産投資本には「利回り２０％以上！！」や「土地値で一軒家が買えた」等たくさん出回っております。

私がポンコツだからなのでしょうか、私には全くそんな物件が回ってきませんし、現在の不動産市場にも出てないと思います。

出てきてもよくて表面利回り１０％、実質利回り６％位のもの位ではないでしょうか？

現物不動産でそれくらいの利回りであれば、高配当株に回しても良いし、毎月分配型ＲＥＩＴを保有するのも手かもしれません。

思った以上に不動産投資は儲からないというのが実態のようです。なかなか買いたい物件が出てきません。

個人的に考える不動産投資の利点としては、

１、実物が残るので紙屑にはならない

２、最低でも３％位の利回りはとれる

３、高属性の入居者とビジネス上の接点が持てるかもしれない

この３点と思っております。

特に私は３に重きを置いているので出来る限りリフォームにお金をかけ家賃の高い高属性の方に入居してもらおうと考えています。

下の表は、私が勝手に作ったリフォーム（ＲＦ）代を考慮した際の家賃と利回りのシミュレーションです。

ＲＦをかけずに低家賃で貸し出すよりも、ＲＦをかけて高家賃で貸し出す作戦を採用した際のシミュレーションです。

確かに高家賃になると入居対象数が減少しますので、空室リスクは高まります。非常に難しい判断ではありますが、高家賃で貸せる物件力があるのであればリスクを選好した方が良いと個人的に判断しました。

　私には農業や植木のリアル事業があるので、入居者様と上手く接点が出来、コラボできればなとの戦略もありましたし、高属性の方のお役に立っているという、なにがしかの社会貢献がしたかったのかもしれません。

また実務的な話になると高属性の方ならばお金（入金）の心配もありませんし、様々なトラブルも発生確率が低下します。

　一流会社の社員と三流会社の社員の関係と同様です。

三流であればあるほど無駄な事をしますし、無駄な発言でかき乱しこじらせます。それと同様です。低属性の方とは関わるだけ苦労するように感じます。

まとめ

不動産投資には皆さんそれぞれの考えがあると思います（ぼろ物件狙いもありといえばありです）が、全くダメなのは考えなしで投資をすることだと思いますので、不動産購入はよくよく考えて、シミュレートしてください。

シミュレートした部屋の記事です。読んでやって下さい。